નવા જંત્રી દરો લાગુ કરવાથી થતી સમસ્યા તથા તેના નિરાકરણ માટે દરખાસ્ત: એક ક્રમિક અને સંતુલિત અભિગમ

અમદાવાદ 03 ડિસેમ્બર 2024: હાલમાં જાહેર કરાયેલા સૂચિત જંત્રીના દરમાં થયેલ વધારો અત્યંત ઊંચો છે અને રિયલ એસ્ટેટ ક્ષેત્ર પર તે ગંભીર અસર કરી શકે છે. જંત્રીના દરોમાં તાજેતરમાં સૂચિત ફેરફારોની દરખાસ્તો  ખેડૂતો, ઘર ખરીદનાર વર્ગ અને રિયલ એસ્ટેટ સેક્ટરમાં ખુબ ચિંતા વધારી છે. જ્યારે આ દરોમાં વધારો કરવો એ જમીનના વધુ સારા મૂલ્યાંકન માટે જરૂરી છે, પરંતુ અચાનક અમલમાં મૂકવાથી અને અતિશય વધારો કરવાથી ઘણા લોકો માટે નાણાકીય અને આર્થિક પડકારોનો સામનો થઈ શકે છે.

નીચેના મુખ્ય મુદ્દાઓ આ સંદર્ભમાં ઉલ્લેખનીય છે:

મુખ્ય સમસ્યાઓ:

• સ્ટેમ્પ ડ્યુટી અને નવી ટેન્યોરની જમીન પ્રીમિયમ:
• જંત્રી દરમાં થયેલા વધારાને કારણે સ્ટેમ્પ ડ્યુટી અને નવી ટેન્યોર લેન્ડ માટેનો પ્રીમિયમની રકમમાં ધરખમ વધારો થશે. તેના પરિણામે ઘરની કિંમતમાં 30-40%નો વધારો થશે, જેના કારણે ગૃહમાલિકી વધુ મોંઘી બની જશે.
• TP વિસ્તાર માટેના પર્ચેઝ FSI રેટ્સ:
• વર્તમાન જંત્રી પ્રમાણે પર્ચેઝ FSI રેટ્સ ₹1,200 થી ₹10,000 પ્રતિ ચોરસ મીટર (₹120 થી ₹1,000 પ્રતિ ચોરસ ફૂટ) છે.
• નવી સૂચિત જંત્રી મુજબ આ દરમાં ધરખમ વધારો થઇને આશરે ₹6,000 થી ₹30,000 પ્રતિ ચોરસ મીટર (₹600 થી ₹3,000 પ્રતિ ચોરસ ફૂટ) થશે.
• સરેરાશ, પર્ચેઝ FSI દરમાં ઓછામાં ઓછો ₹800 પ્રતિ ચોરસ ફૂટનો વધારો થશે.
• TDR ખર્ચ અને રીડેવલપમેન્ટ પ્રોજેક્ટ્સ:
• ટ્રાન્સફર ઓફ ડેવલપમેન્ટ રાઇટ્સ (TDR) ખર્ચ વધશે, જેના કારણે ઝૂંપડપટ્ટી પુનર્વસન પ્રોજેક્ટ્સ આર્થિક રીતે અશક્ય બની જશે.
• રીડેવલપમેન્ટ પ્રોજેક્ટ્સ પણ વાયેબલ નહીં રહે, અને ઘણા પ્રસ્તાવ તરત જ થંભી જશે.
• જમીનના વ્યવહારો અને માર્કેટ સ્ટેલમેટ:
• જ્યા સુધી સૂચિત જંત્રી દરો વિશે સંપૂર્ણ સ્પષ્ટતા નહીં થાય, ત્યાં સુધી કોઈ નવા જમીન વ્યવહારો નહીં થાય.
• ચાલી રહેલા જમીન, એપાર્ટમેન્ટ અને ઓફિસ સોદાઓમાં વિવાદ અથવા કેસ થઈ શકે છે.
• કુલ મળીને, રિયલ એસ્ટેટ માર્કેટમાં ઓછામાં ઓછા આગામી 3 વર્ષ સુધી સ્થગિત સ્થિતિ રહેવાની શક્યતા છે, જો સરકારે જાહેર કરેલા દરો જ રાખવાનું નક્કી કર્યું તો.
• જો આ મુદ્દાઓનું નિરાકરણ ન લાવવામાં આવે, તો રિયલ એસ્ટેટ ક્ષેત્રમાં ગતિશીલતા ઘટી જશે, જે નિવાસી મકાન પુરવઠા, રીડેવલપમેન્ટ પ્રોજેક્ટ્સ અને રાજ્યની કુલ આર્થિક પ્રવૃત્તિ પર નકારાત્મક અસર કરશે.

પરિશિષ્ટ -1, અમદાવાદના વિવિધ વિસ્તારોમાં ત્રણ સમયગાળા માટે જંત્રીના દરોની સરખામણી દર્શાવે છે (a) એપ્રિલ 2023 પહેલાના, (b) એપ્રિલ 2023 પછીના, અને (c) 2024 માટે સૂચિત દરો. તેનાથી સ્પષ્ટ થાય છે કે, તમામ વિસ્તારોમાં સૂચિત વધારો ખૂબ જ અલગ અલગ છે. વિકસિત વિસ્તારોમાં નાનો વધારો થાય છે કારણકે, તેમના દર પહેલાથી જ ઊંચા હતા. તેનાથી વિપરીત વિકાસશીલ વિસ્તારોમાં ખૂબ જ તીવ્ર વધારો થાય છે, જે આ વિસ્તારો માટે સૂચિત વધારાને પડકારરૂપ બનાવશે. આ અસમાનતાને વ્યાજબી અને સંતુલિત રીતે દરોને સમાયોજિત કરવાની જરૂરિયાત દર્શાવે છે.

જંત્રી દરમાં તીવ્ર વધારાને કારણે પડકારો

• ખેડૂતો: ઊંચા દરો જમીનના વ્યવહારના ખર્ચમાં વધારો કરે છે, જેના કારણે ખેડૂતો માટે તેમની જમીન વેચવા મૂકવી મુશ્કેલ બને છે.
• ઘર ખરીદનારાઓ: વધેલા દરોનો અર્થ એ છે કે સ્ટેમ્પ ડ્યુટી અને નોંધણી ખર્ચમાં વધારો થશે, જેનાથી ઘરો વધુ મોંઘા થશે.
• ઘરમાલિકો: મિલકત વેરો અને સંબંધિત ખર્ચ જંત્રી દરો સાથે વધે છે, જે મકાનમાલિકો પર વધારાનું નાણાકીય દબાણ લાવે છે.
• રિયલ એસ્ટેટ સેક્ટર: વિકાસકર્તાઓને જમીન સંપાદનના ઊંચા ખર્ચનો સામનો કરવો પડી શકે છે અને પ્રોજેક્ટ પણ વિલંબથી અમલમાં આવશે અને તેના પરિણામે કિંમત વધવાથી રિયલ એસ્ટેટની માંગમાં ઘટાડો થવાથી સંભવિતપણે સેક્ટરના વિકાસ ધીમો થશે.

આથી, તમામ સ્ટેકહોલ્ડરોને અસહ્ય નુકસાન ટાળવા માટે, અમે જંત્રીના દરમાં સૂચિત વધારાને કારણે ઊભી થનારી મુશ્કેલીઓ તરફ નીચે જણાવેલ મુદ્દાઓ પરત્વે ધ્યાન દોરિયે છીએ 

• વાંધા સુચનો રજુ કરવા ઓનલાઈન તથા ઓફલાઇન બંને વ્યવસ્થા કરવી જોઈએ.
• સુચિત જંત્રી અંગે માત્ર ઓનલાઈન વાંધા સુચનો રજુ કરવાની સુવિધા ઉપલબ્ધ કરવામાં આવેલ છે. ખેડૂતો અને જમીન માલિકોને ઓનલાઈન વાંધા સૂચનો કરવા માટે ઘણી તકલીફો પડી રહી છે.
• જંત્રી સમાજના બહોળા વર્ગને સ્પર્શતી હોવાથી મહત્તમ લોકો વાંધા સુચનો રજુ કરી શકે તે માટે ઓનલાઈન સુવિધાની સાથે ઓફલાઇન સુવિધા પણ આપવી જોઈએ.
• આ તકલીફો દૂર કરવા મામલતદાર કચેરી લેવલે વાંધાઓનો સ્વીકાર કરવો જોઈએ અને તે વાંધા સૂચનો ઓફિસિયલ વાંધા સૂચન છે તેવી રીતે સ્વીકારવા જોઈએ. જેથી ગુજરાતના ગામડાઓમાં રહેતા નાગરિકો તેમજ ખેડૂતો અથવા ઓનલાઈન સિસ્ટમનો ઉપયોગ ન કરતાં લોકો ઓફલાઇન વાંધા સુચનો રજુ કરી શકે.
• વાંધા સૂચનો રજુ કરવાની સમય મર્યાદા વધારવી જોઈએ.
• હાલમાં રજુ કરેલી સુચિત જંત્રી સુધારણા પ્રસ્તાવ આખા ગુજરાતનાં દરેકે-દરેક સરવે નંબરને લાગુ પડે છે.
• નવા જંત્રીના દરો ઘણી જગ્યાએ ખામી યુક્ત છે અને બજાર ભાવ કરતાં ખૂબ જ વધારે છે. આવી ખામીયુક્ત જંત્રી લાગુ કરવાથી રાજ્યના વિકાસ કાર્યો ખોરંભે પડશે તેથી વ્યવહારું અભિગમ રાખી આ સુચિત જંત્રીને વ્યવહારિક બનાવવાની જરૂરીયાત છે. આથી સૂચિત જંત્રીનો અમલ થાય તે પેહલા તેના ઉપર ગહન અભ્યાસ કરવો અનિવાર્ય છે.
• વાંધા સૂચનો સ્વીકારવા માટે ૩૦ દિવસનો સમય ખૂબ જ ઓછો છે. વાંધા સૂચનો સ્વીકારવા માટે 20 ડિસેમ્બર,2024ની સમય મર્યાદા આપી છે જે સમય મર્યાદા 31 માર્ચ, 2025 સુધી કરવી જોઈએ.
• સાયન્ટિફિક રીતે જંત્રીના દરોમાં સુધારા કરવા બાબતે.
• કેટલાક વિસ્તારોમાં, જંત્રીના દરો બજાર ભાવથી પણ ખૂબ જ ઊંચા છે અને તે બજારની વાસ્તવિક સ્થિતિને પ્રતિબિંબિત કરી શકતા નથી. આ વિસ્તારોની સમીક્ષા થવી જોઈએ, અને દરોને વ્યાજબી સ્તરે લાવવા માટે ગોઠવણ કરવી જોઈએ.
• દા.ત. બાજુ બાજુમાં સરવે નંબર આવેલ હોય અને ગામ બદલાઈ જતું હોય તોય જંત્રીના દરો ખુબ વધી જાય છે. અલગ અલગ ઝોન અને રોડની પહોળાઈ મુજબ જંત્રીના દરો અલગ અલગ હોવા જોઈએ. તે માટે સરકારશ્રીએ જે વેલ્યુઝોન નિર્ધારિત કરેલ છે તેની ચકાસણી પણ થવી જોઈએ.
• પ્રાથમિક તારણ મુજબ સૂચિત જંત્રીમાં વિવિધ વિસ્તારોના સર્વે નંબરોને ધ્યાને લેતા ઘણી અગત્યની માહીતી ખૂટે છે અને કેટલીક બાબતો અંગે સ્પષ્ટતા નથી આથી વિસંગતતા જણાય છે કે ક્ષતિ હોવાનું પ્રતીત થાય છે. જે ધ્યાને લઇ સૂચિત જંત્રીનો મુદ્દાવાર ઝીણવટ પૂર્વક અભ્યાસ કરીએ તો આવી તમામ બાબતો અંગે વ્યવહારીક દૃષ્ટિથી ઉકેલ લાવીને ત્યારબાદ તેનો અમલ કરવામા આવે તે નિર્ણય રાજયના પ્રજાહિતમાં રહેશે અને ગુજરાતના વિકાસને વધુ વેગવંતુ બનાવવા માટે મદદરૂપ બની રહેશે.
• તદુપરાંત સાયન્ટિફિક જંત્રીના દરના કારણે કોઈ પણ મિલકતના વ્યવહારોમાં કિંમતના કારણે ક્ષતિ ઉભી ન થવી જોઈએ. નવી જંત્રીના દર પ્રસ્થાપિત થયેલ સાયન્ટિફિક દર કરતા પ્રમાણમાં ઓછા અથવા કન્ઝર્વેટીવ હોવા જોઈએ.
• આમ દરેક પાસાઓનો તલ સ્પર્શી અભ્યાસ કરીને સાયન્ટિફિક રીતે અપનાવેલ અભિગમથી ખેડૂતો, જમીન માલિકો, ઘર ખરીદનારાઓ અને સરકાર માટે વિન-વિન સ્થિતિનું સર્જન થવું જોઈએ.
• સરેરાશમાં સૂચિત જંત્રીના દરોમાં 200% થી 2000% સુધીનો વધારો દર્શાવવામાં આવ્યો છે, જેનો તાત્કાલિક અમલ શક્ય નથી. આ નવા દરો લાગુ કરતા પહેલા, સાયન્ટિફિક પદ્ધતિઓની પ્રક્રિયાને અનુસરી તેનાથી ખેડૂત, જમીનમાલિક, મકાનમાલિક, મકાન ખરીદનાર અને રિયલ એસ્ટેટ સેક્ટર પર થતા પ્રભાવોનું વિશ્લેષણ કરવું અનિવાર્ય છે. જંત્રીના દરોની અમલવારી તબક્કાવાર કરવી જોઈએ, જેથી તે પ્રજા, ખેડૂતો અને રિયલ એસ્ટેટ સેક્ટર માટે સ્વીકાર્ય બને અને મકાન કે ઓફિસ ખરીદવું મોંઘું ન થાય. તે સાથે, બિનખેતી જમીનના પ્રીમિયમ, પરચેઝ એફ.એસ.આઈ., અને પ્રોપર્ટી ટેક્સને જંત્રીના દરોથી ડી-લિંક કરવું આવશ્યક છે. આ ઉપરાંત, સ્ટેમ્પ ડયુટી અને રજીસ્ટ્રેશન ચાર્જીસમાં મોટો ઘટાડો કરવો જરૂરી છે. 

અમે આગામી 7-10 દિવસમાં આ બાબતે અમારા પ્રસ્તાવો અને સૂચનો તૈયાર કરી માનનીય મુખ્યમંત્રીશ્રીના સમય માટે વિનંતી કરી રજૂઆત કરવાની પ્રક્રિયા શરૂ કરીશું.